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mutuo nullo

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Nullo il mutuo che supera l’80% del valore dell’immobile.

I giudici toscani indicano nella sentenza il valore di riferimento su cui calcolare l’80%, si parla di valore ipotecario o cauzionale – Mlv, Mortage lending value – e non di valore di mercato. È disciplinato dalla direttiva comunitaria 2006/48/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio (recepita con la Circolare 263 del 27/12/2006) e successivamente dal Regolamento 2013/575/UE che stabilisce come tale valore “è determinato in base a un prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell'immobile stesso, tenuto conto degli aspetti durevoli a lungo termine dell'immobile, delle condizioni normali e locali del mercato, dell'uso corrente dell'immobile e dei suoi appropriati usi alternativi”.

La pratica è tutt’altro che infrequente. Spesso il cliente, che non ha la somma sufficiente a coprire l’acquisto di un immobile, chiede alla banca il finanziamento per l’intero valore del bene. A questo punto, l’istituto di credito – che per legge può solo finanziarne l’80% – procede all’istruttoria e nomina un proprio perito, il quale valuta il valore dell’immobile e, quindi, determina la quota finanziabile. È ovvio che, laddove il valore dell’immobile venga sovrastimato rispetto a quello effettivo, il cliente può usufruire di un mutuo di importo superiore rispetto a quello a cui, altrimenti, avrebbe diritto.

La legge sancisce che il limite dell’80% sul finanziamento sia inderogabile dalle parti, allo scopo di garantire il regolare svolgimento dell’attività bancaria anche a favore dell’economia del paese.

Sennonché, non poche volte poi, lo stesso cliente si trova nell’impossibilità di restituire i maggiori importi finanziati. Ed è qui che interviene la sentenza in commento, spezzando una lancia in favore di tutti quei consumatori ai quali è stato accordato un finanziamento superiore rispetto a quanto previsto dalla legge. La pronuncia del tribunale di Firenze, che di seguito spiegheremo, potrà essere utilizzata per porre nel nulla, dunque, l’intero mutuo erogato dalla banca e, conseguentemente, anche l’obbligo di pagamento delle relative rate.

Cosa prevede la legge

La legge [2] prevede, nel caso di finanziamenti fondiari, un limite di finanziabilità pari all’80% del valore ipotecario degli immobili concessi a garanzia. Se risulta superato tale tetto il mutuo è nullo.

Secondo i giudici toscani il limite di finanziabilità dell’80% non può essere derogato dalle parti, in quanto norma imperativa, volta cioè a garantire il regolare andamento dell’attività bancaria essenziale all’economia nazionale.